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夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律后果

TIME:2020-07-23 00:39 | VIEWS:

男女双方自愿结为夫妻后,一般情况下,双方在婚姻关系存续期间所取得财产均属于夫妻共同财产,除双方约定了财产分别所有制以外,这无关各自有无收入和收入高低,相对应,因家庭日常生活所需和共同生产经营所负的债务也属于夫妻共同债务。

根据《婚姻法》第十七条的规定,夫或妻对夫妻共同所有的财产享有平等的处理权,意思是说在夫妻共同财产的处分上,夫妻应当共同协商并取得一致意见,并非某方可以单独决定或占有主导决定权。因房屋的市场价值较大,对夫妻此类共同财产作出重大决定或处分时,双方更应当协商一致,若夫妻一方擅自处分共有房屋,其法律后果到底如何?

需要明确的是,夫妻共有房屋并非一定是登记在双方名下,因婚前一方首付购买、一方继承等原因登记在一方名下的房屋同样可能属于夫妻共同所有。

比如,房屋登记在男方名下,男方将该房屋出卖给第三人,该处分是否有效关键在于买受人(买方)是否已经善意取得。根据《物权法》第一百零六条的规定,善意取得需同时满足以下三个条件:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。若出卖人隐瞒了房屋为共同财产,或出卖人持有伪造授权委托书,又或者是双方通过中介进行交易等情形,买受人出于善意购买房屋,并不存在与出卖人恶意串通行为,且已经按照市场价格支付房款,而房屋也已经转移登记到买受人名下的,即使女方此时主张男方未经其同意擅自处分共有财产,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十一条的规定,女方主张追回该房屋的,人民法院将不予支持。若买受人并非善意,或与出卖人存在恶意串通行为,女方当然可以请求确认处分行为无效,从而追回该房屋。

比如,房屋登记在女方名下,男方进行处分的,或房屋登记在双方名下,一方进行处分的,该两种情形下,很明显的是,房屋权利外观均显示所有权并非属于处分人个人,买受人在购买时需尽到审慎核实义务,同理,若无权处分人持有对方的身份证原件和伪造授权委托书的,或者签订合同时对方在场未反对的,或者双方通过房屋中介进行交易等情形下,即买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条的规定,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。房屋已经转移登记的,买受人取得房屋所有权,买卖合同已签订但尚未办理所有权转移登记的,买受人可以主张继续履行合同。若买受人并非善意,或买受人主张的理由不足以证明夫妻双方达成一致意见的,则合同可能被撤销或属于无效合同。

另外,夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成的另一方损失,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十一条的规定,双方离婚时,另一方可以请求赔偿相应损失,人民法院应予支持。