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新物业来了,旧物业拒绝“走人”引发官司,凯

TIME:2020-06-18 23:50 | VIEWS:

2018年,凯里丰球领地C 区业主委员会(以下简称“C区业委会”)成立后聘请了新的物业服务单位进小区服务,但之前的物业服务单位黔东南州宏球物业服务有限公司(以下简称“宏球物业公司”)却拒绝“走人”引发纠纷,最终导致双方对簿公堂。前不久,此案的终审判决“出炉”,判决结果让凯里丰球领地C 区的业主们兴奋不已。

C 区业委会在起诉时称,2013年7月1日,宏球物业公司受贵州丰球房地产开发有限公司聘请,成为了丰球领地C区的前期物业服务单位。

2018年丰球领地C区业主入住率达到成立业主委员会的要求,业主们遂于2018年11月6日成立了业主委员会。

2019年3月31日,全体业主通过投票,明确凯里市弘华达物业管理有限责任公司为丰球领地C区的物管服务单位,并就该结果进行了公示。

2019年4月13日,C区业委会与凯里市弘华达物业管理有限责任公司签订了物业管理服务合同。

根据相关合同的约定,新的物管公司产生之后,宏球物业公司应该做好移交并退出。但它拒绝这样做,遂与业主发生矛盾,引发诉讼。

宏球物业服务有限公司在法庭上说,这起案件,没有证据证明系丰球领地小区全体提起诉讼,C区业委会没有提起诉讼的权利。同时,小区建筑面积及总户数达不到成立业主委员会的条件。

此外,宏球物业公司从来就没有收到C区业委会解除合同的通知,双方的合同关系没有解除,无须搬离,况且宏球物业公司与C区业委会目前有许多费用没结清。

凯里市法院审理查明,2013年7月1日,宏球物业公司与贵州丰球房地产开发有限公司签订《丰球领地前期物业服务合同》,该合同第三十四条规定:本合同期限自2013年7月1日起至第一届业主委员会成立,在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。

同一份合同的第三十六条规定,本合同终止时,宏球物业服务公司应将物业管理服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会……

2019年3月16日,C区业委会召开业主大会,选定凯里市弘华达物业管理有限责任公司,为小区提供服务。

在新的物业服务单位已经产生的情况下,宏球物业公司却拒绝“走人”,C区业委会向凯里市房产局、凯里市大十字街道南山社区、凯里市信访办等单位反映,但问题没有得到解决。

凯里市法院认为,这起官司,宏球物业公司与房开商前期物业服务合同明确约定,业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业合同就自动终止。宏球物业公司应当于2019年4月14日退出丰球领地C区。

综合认定的事实和相关法律法规规定,凯里市法院判令宏球物业公司于判决生效之日起30日内退出丰球领地C区所有公共管理区域以及停车场等附属设施,并将丰球领地C区物业用房及相关设备、物业服务资料移交给C区业主委员会。

宏球物业公司上诉理由有,丰球领地C区仅是丰球领地物业区域的一部分,不能代表丰球领地小区的所有业主,故其召业主大会,程序不合法,业委会未依法定的程序来解聘物业服务企业和解除前期物业服务合同等等,最后请求黔东南州中级人民法院撤销凯里市法院的一审判决。

黔东南州法院认为,虽然丰球领地前期物业服务合同范围为丰球领地A、B、C区,并以整个丰球领地进行物业服务合同备案,但A、B、C区各自独立。

C区业委会经依法成立并备案,得到了房产部门的确认,因此,C区业主有权召开业主大会并选举业主委员会。

同时,宏球物业公司与房开商签订的前期物业服务合同第三十四条第一款中并没有对“第一届业主委员会”进行明确限定,因此,C区业委会依法单独成立时,就产生了前期物业服务合同所涉C区部分期限届满的法律效果。

由于C区业委会的成立是合法的,加之相关操作程序也符合法律程序,所以它与凯里弘华达物业公司签订的物业服务合同有效。

而根据案涉前期物业服务合同第三十四条的约定,宏球物业公司与丰球房产公司前期物业服务合同对C区就自动失效了。

因此,黔东南州法院认为,C区业委会关于判令宏球物业公司退出C区并移交物业用房及其他附属设施、资料的诉讼请求,应该得到支持。

宏球物业公司在上诉时说,C区业委会在与其他物业服务企业签订合作协议后,还应该履行解除前期物业服务合同的手续。

就此,黔东南州法院认为,在C区业委会与弘华达物业公司签订新的物业服务合同生效时,前期物业服务合同因约定的条件已经具备,就应自动终止,没有必要另行解除。

况且,宏球物业公司在C区业主大会选举业委会成员时作了书面报告,还参与了选聘新物业的竟标……新物业服务单位选聘后产生的中标结果和工作交接通知,都具有合同终止的应有之义。

宏球物业公司在上诉中还提出,该公司除了与小区业主有物业服务合同关系外,还接受丰球房地产公司的委托,对丰球领地C地块中没有销售出去的门面及地下停车位进行管理,因停车场不属于业主所有,所以宏球公司没有义务也没有权利移交。

针对这一问题,黔东南州法院称,宏球物业公司根据与丰球房地产公司签订的委托协议,管理未销售门面及车位,这是基于前期物业合同而产生的补充协议。停车场属法律规定为小区业主服务的必要配套设施,在前期物业合同终止时,应依法移交。

至于车位属于谁拥有的问题是另案的法律关系,这种另案法律关系的存在,并不影响宏球物业公司履行移交义务。

最终,黔东南州中级人民法院驳回宏球物业公司的上诉请求,维持凯里市法院作出的一审判决。这起案件以C 区业委会两审胜诉而告终。