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配套法律法规有待完善

TIME:2020-04-08 10:28 | VIEWS:

我国是成文法国家,必须在当事人的行为有明确的法律加以规范的情况下,其投资利益才会有切实保障。目前虽然有《证券投资基金法》,但REITs的运作方式与证券投资基金差异较大,而现有的《公司法》、《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》仅可以用于参考,并不能够为REITs提供明确的法律保障。

澳大利亚、新加坡、日本、韩国、中国香港和中国台湾等地区,都是在原有的比较完备的法律基础上,通过长期研究来制定专项法律,有的地区在法律制定和公布以后好几年才正式批准相关产品的发行上市。健全的法制环境,正是发达国家REITs顺利推进的重要保障。因此,推行REITs需要一系列可操作性强的法律法规和规范性文件来为其提供明确的法律保障。否则,REITs在国内将会具有相当大的法律风险。然而中国目前已有的相关法律并不能完全为REITs产品和业务提供完备的法律保障架构。

相关法律制度建设滞后。美国REITs得以蓬勃发展的一个重要原因就是税收优惠政策。我国已发行类REITs的主要依据是《信托法》、《公司法》和《投资基金法》的相关条款。但是这些法律条款不完全适用。比如,我国信托业税收政策的研究和制定一直处于滞后状态,没有出台针对信托业的专门税收法规。REITs的运作涉及多重资产转让及多个环节实现投资收益,越多的环节就会面临越多的税收和费用负担。我国目前无法实施“实质所得者征税”和“净所得征税”制度,而又尚未出台相关的税收优惠政策,这在一定程度上削弱了REITs的投资回报率。如果不能避免多重征税,那么REITs以及其它类似的资产证券化产品将很难在我国推广。

信托基金的建立面临合同法相关规定的障碍。根据REITs的设立要求,REITs需要向原有的房地产所有者购买房地产,并获得其产生的租金收入。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此,REITs在收购正在出租的标的物业时,需要所有承租人同意放弃优先受让权。这就给REITs的成功设立带来法律上的障碍。

我国REITs的法律主体地位还有待确认。投资基金作为一种理应建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资集合,美国法律对REITs的法律地位进行了明确,即必须为公司、信托或协会的一种。而其在我国的法律中投资基金并不是一个公司或法人主体,并无其可作为民事主体的法律地位。

国内目前发行的类REITs主要由“资管计划+私募基金”构成,这二者都不是法人。但如果可以将REITs设定为公司再结合相关税收优惠,就可以减少设立REITs的繁琐程序以及税收负担,同时便于公开上市。因此,目前还需要解决REITs的法人主体问题,要从法律上确认REITs是一种法人。

REITs面临上市流通的限制。作为投资工具,REITs的优势在于可以公开交易,有较强的流动性。在国内,即使成立公司型REITs,其股票的发行、上市均需遵照《证券法》的规定。这在一定程度上限制了投资者的决策以及基金份额流通。而契约型REITs的份额更无上市交易的法律依据。

根据现有法律规定,作为投资信托产品的REITs只限于在金融机构之间交易,其他机构、个人投资者无权参与,限制了REITs在二级市场的流通。当前我国信托产品没有统一的交易平台,建立REITs二级市场交易平台就会涉及到诸多的法律和政策的修补与完善。成熟市场立法一般会将受益凭证视为证券的一种,我国对这种特殊证券的定义缺失使得REITs不能上市交易。另外,现有的证券投资基金法仅仅规范了基金在证券领域的投资活动,产业投资基金相关法律仍未颁布,这也限制了REITs产品的筹资与发行。

REITs的发展,对我国房地产行业的融资结构调整、金融机构的信贷风险缓释及投资者理财渠道的构建都具有重大意义。在现有的法律架构下,完善相应的法律法规制度,是未来我国REITs能够真正建立并实现大发展的关键所在。因此笔者认为,我国需要为REITs建立一个较为全面的法律体系。

具体而言,首先要确立REITs的法律地位,设立合适的组织形式便于其相关业务的操作实施;其次,在税法上,设置一定的税收优惠,以提高其投资回报率,有助于鼓励各方参与;再次,在合同法、证券法等相关法律法规上,进行针对性补充。例如,适当放松REITs收购正在出租物业或公司型REITs上市的要求等等。

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