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乐居3·15|上海专家律师现场支招 买房路上当心

TIME:2020-03-19 17:15 | VIEWS:

导语 | 一年一度的3·15国际消费者权益日再度到来,为了维护广大购房者的消费权益,乐居特邀40城专业律师团队,解读买房过程中的各种“坑爹”事,为购房者点明方向,避免置业“暗沟”。

房子有质量问题?买房遭遇陷阱?很多购房者在购房的阶段都是“当局者迷”的表现,往往购房协议签订完成后或房屋交付使用的时候,才会有“恍然大悟”的自责,从而开始了与开发商长达几年甚至十几年的漫漫维权路。适逢一年一度3·15国际消费者权益日到来,上海乐居现场连线上海杜跃平律师事务所主任杜跃平律师,为广大购房者的购房之路“排雷”。

去年在置换上海的房子,先签了定金合同,下家交了20万定金,然后在10月签了网签合同,合同约定下家需在2020年3/31付房款200万,再到5/31付完尾款。但是由于目前情况,如果下家不付款的话,我能要求取消合同,并要求下家赔偿房价的20%违约金吗? 因为我也等着钱付新房的第二笔首付款。合同上面是说到期后15天,如果下家还不肯付款,我应该怎么应对这种情况。

一、涉及的二手房买卖合同,已经是过了定金合同阶段,进入到买卖合同的履行阶段,标志是双方已经于去年10月签订的网签版的买卖合同。其定金罚则已经不适用了,现在适用的是买卖合同中的违约金条款。而这个违约金条款,全国和上海市的网签合同版本,均规定下家即买受人在合同约定的房款支付期限之后,是有15天的缓冲期的;在此期间若下家支付房款的,还需按比例支付逾期未付房款的罚息,一般是日万分之二到日万分之五;15天之后,下家若还是没有如约支付房款的,上家有两个权利,主张下家支付总房价的20%,作为违约金,同时向下家发出书面通知,主张解除整个买卖合同。

二、目前因为是疫情期间,下家若发生意外事件或不可抗力事件:即下家目前因新型冠状肺炎而被隔离治疗,不能在3月31日前使用任何金融工具向买家支付房款。只有这个例外,下家可以暂缓支付房款,待此特殊情况解除之后,仍然要支付。除外,下家是一定要承担逾期支付责任和违约责任的。

上海市高级人民法院在最近的涉疫情合同纠纷问题的问答中也声明了要坚持实事求是原则,依法使用不可抗力或情势变更等原则。

开发商交房后,物业既没有成立业主沟通群,也没有成立业委会,搞得物业公司跟流氓一样,没有业主管得了他。物业太差,导致出现很多不应该出现的问题。这问题怎么解决?

该问题有两个方面:1、业主怎么成立业主大会;2、前期物业服务公司服务质量很差怎么办?

(1)召开业主大会会议,成立业委会。当这个小区总的出售交付使用房屋的建筑面积达到50%以上,或者在小区首套房屋交付使用已满二年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。小区的建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告,若建设单位未及时提出书面报告的,业主可以向乡镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。乡镇人民政府或者街道办事处应当在接到此书面报告后的六十日内组建筹备组。

(2)在业主大会和业主委员会成立后,业委会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;业主大会也可以通过发起议题投票的形式进行选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。这样,就可以通过监督或重新选聘新的物业公司的方式来改善小区的物业服务水平。

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